Czynniki kosztowe i instytucjonalne pogłębiają selekcję na rynku nieruchomości
Na rynku nieruchomości obserwujemy wzrost znaczenia polityki kredytowej i zmian podatkowych. Unieważnienia wybranych kredytów hipotecznych co prawda uwalniają gotówkę i mogą zwiększać aktywność klientów gotówkowych, jednak opodatkowanie zwróconych odsetek ogranicza realny impuls popytowy. Jednocześnie banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, co wpływa negatywnie na zdolność nabywców do finansowania transakcji. Rosnący koszt kapitału przekłada się na ograniczenie podaży i spadek marż deweloperów oraz wymusza ostrożniejsze podejście do projektów wymagających zewnętrznego finansowania, w tym transakcji typu land development czy zakupów offmarket.
Sektor deweloperski znajduje się pod coraz silniejszą presją kosztową. Wzrost cen materiałów budowlanych oraz zapowiadany wzrost kosztów produkcji stali na skutek ograniczeń importu już powodują kurczenie się marż. Deweloperzy często przesuwają terminy rozpoczęcia nowych inwestycji lub podnoszą ceny mieszkań, aby zachować rentowność. W efekcie spada podaż nowych projektów i wzrasta wartość istniejących aktywów, co obserwujemy zwłaszcza w dużych miastach takich jak Lublin. Równocześnie większe projekty stają się bardziej wrażliwe na poziom stóp procentowych, a duży udział kapitału instytucjonalnego w finansowaniu inwestycji nieruchomości wymaga stabilnych przepływów i wyższych standardów zabezpieczeń.
Zmiany w rozliczeniach podatkowych, w tym podatek VAT przy zamianie nieruchomości, zwiększają koszt realizacji transakcji i redukują marżę na projektach typu flip oraz w mniej skomplikowanych inwestycjach deweloperskich. Bezpośredni wpływ tych regulacji na procesy pośrednictwa i pośrednika wymusza preferowanie transakcji z dopłatami gotówkowymi i stosowanie klauzul VAT, aby zredukować ryzyko podatkowe. W praktyce ogranicza to opłacalność niektórych form zamiany oraz wpływa na strategie sprzedaży mieszkań i kształtowanie ofert w biurze sprzedaży.
Obszar inwestycji komercyjnych zyskuje na znaczeniu wraz ze wzrostem napływu kapitału instytucjonalnego. Planowane IPO deweloperów skutkuje przeznaczeniem nowych środków na sektory mieszkaniowe i ograniczeniem zależności od kredytów bankowych. Taka dywersyfikacja finansowania może zwiększyć podaż mieszkań oraz poprawić bilanse deweloperów, jednak notowania na giełdzie oznaczają również ryzyko kompresji marż na wypadek zbyt wolnej absorpcji nowych projektów. Z kolei przetargi na duże działki inwestycyjne w Warszawie podnoszą próg wejścia dla nowych podmiotów, a ceny wywoławcze powyżej 24 milionów złotych sygnalizują silny popyt na grunty i dalszą presję na wynagrodzenia fliperów oraz małych deweloperów.
Infrastruktura i nowe inwestycje transportowe, takie jak oddanie mostu na Sanie czy poprawa korytarzy komunikacyjnych wokół Warszawy, bezpośrednio przekładają się na wzrost cen działek oraz mieszkań w sąsiedztwie. Poprawa dostępności wpływa na wzrost popytu ze strony deweloperów i inwestorów najmu, co z kolei podnosi konkurencyjność rynków peryferyjnych i lokalnych biur nieruchomości. Wpływ infrastrukturalny zwiększa też zainteresowanie działkami inwestycyjnymi w pobliżu nowych węzłów, a ograniczenia w dostawach i koszty transportu wymuszają przesunięcie kapitału ku magazynom oraz nowym lokalizacjom logistycznym.
W sektorze hotelowym oraz luksusowych inwestycji w kurortach, powstawanie obiektów typu 5-gwiazdkowy hotel z mariną czy sezonowe otwarcia ogromnych parków wodnych powodują skok wartości gruntów oraz mieszkań w ich otoczeniu. Jednocześnie wzrost podaży w segmencie luksusu kompresuje sezonowe stawki najmu, zwiększa przychody postojowe oraz przyciąga długoterminowy kapitał instytucjonalny, przy zachowaniu wysokich nakładów inwestycyjnych. Takie inwestycje generują presję na konsolidację rynku hotelowego i obniżenie marż dla mniejszych operatorów czy właścicieli apartamentów wynajmowanych krótkoterminowo.
Rosnąca popularność projektów spod znaku ESG sprawia, że komunalne osiedla z niskimi kosztami eksploatacji oraz budynki modernizowane pod kątem zielonych technologii wybijają się jako atrakcyjna alternatywa dla inwestorów długoterminowych. Takie inwestycje przyciągają popyt kapitału, podnoszą wartość gruntów z decyzją o warunkach zabudowy i realnie obniżają koszty operacyjne, szczególnie w zakresie wynajmu mieszkań i budynków jednorodzinnych wyposażonych w automatyzację ogrodową czy panele PV ze storage. Preferowanymi aktywami stają się lokale z ogrodami czy nowoczesną infrastrukturą energetyczną, a deweloperzy oraz pośrednictwo inwestycyjne podążają za trendem oferowania tego typu rozwiązań.
Zmiany na rynku energii, takie jak zamrożenie taryf gazu oraz nowe reguły rozliczeń dla fotowoltaiki, tworzą nowe możliwości i zagrożenia w analizie cash flow projektów inwestycyjnych. Zamrożenie cen gazu krótkoterminowo poprawia sytuację właścicieli najmu i obniża premię za ryzyko energetyczne przy sprzedaży mieszkań. Z kolei przejście na miesięczne rozliczenia energii zmusza inwestorów do inwestycji w magazyny energii oraz adaptowania instalacji PV do profilu zużycia, co odzwierciedla się w kalkulacjach marż deweloperów i w analizie projektów biura sprzedaży nieruchomości.
Presja kosztowa widoczna jest także w sektorze budynków wielorodzinnych związanych z bezpieczeństwem – pojawianie się obowiązku budowy schronów w nowych blokach oraz rosnące wymagania przeciwko instalacjom gazowym generują dodatkowe wydatki inwestycyjne i zmniejszają liczbę możliwych do sprzedaży metrów kwadratowych. Te czynniki ograniczają marże projektowe i sprzyjają przesuwaniu popytu w stronę segmentu premium oraz projektów realizowanych przez większych inwestorów instytucjonalnych. Modernizacje schronów z kolei otwierają rynek retrofitów i szansę na uzyskanie wsparcia dotacyjnego dla wybranych przedsięwzięć.
Na rynku biurowym oraz nieruchomości komercyjnych obserwujemy restrukturyzację portfeli inwestycyjnych pod kątem elastyczności i społecznego wykorzystania powierzchni. Odchodzenie od tradycyjnych biur na rzecz przestrzeni mieszano-społecznej i community office powoduje spadek popytu na m2, presję na czynsze i konsolidację zasobów przez doświadczonych operatorów. Modernizacje budynków oraz wyposażenie w zielone rozwiązania – ogrody, ściany roślinne czy automatyzację – pozwalają żądać wyższych stawek najmu i wydłużać cykle wynajmu, szczególnie tam, gdzie kapitał instytucjonalny inwestuje w asset management i repozycjonowanie produktów.
Prognozujemy wzrost znaczenia zaawansowanych rozwiązań cyfrowych w zarządzaniu nieruchomościami, co podkreśla także ryzyko wynikające z odejścia kluczowych członków kadry IT w dużych firmach deweloperskich. Opóźnienia w digitalizacji mogą zwiększyć koszty operacyjne i zaburzyć harmonogramy realizacji inwestycji, wymuszając na rynku coraz wyższy poziom kontroli kosztów oraz bieżącej analizy przepływów finansowych przez radcę prawnego lub prawnika monitorującego przebieg transakcji.
Obserwujemy zmiany w strukturze popytu na rynku mieszkaniowym. Wzrost popularności domów wielopokoleniowych oraz programów rabatowych dla rodzin podnosi przystępność większych metraży pod miastami, co wpływa na strategie sprzedażowe i poziom marż deweloperów, zwłaszcza tych o wysokich kosztach realizacji. Kupujący inwestycyjni oraz gotówkowi zyskują także na rosnącej podaży mieszkań ze sprzedaży wtórnej po rozwodach, co lokalnie osłabia presję na dalszy wzrost cen.
Dynamikę rynku magazynowego napędza pojawienie się kolejnych inwestycji pod Warszawą i wysoki udział kapitału instytucjonalnego, co prowadzi do ostudzenia wzrostu stawek najmu oraz spadku pustostanów. W rezultacie wartość gruntów przy korytarzach logistycznych rośnie, a stopy zwrotu długoterminowych inwestycji komercyjnych ulegają kompresji. Funkcjonowanie agencji nieruchomości wymaga dostosowania strategii do obsługi segmentu logistyki oraz offmarket, także wobec przesuwania się kapitału z przemysłu lotniczego ku centrom danych i R&D na skutek rezygnacji z dużych programów infrastrukturalnych w Europie.
Wzrost napływu polskiego kapitału do segmentów prime wymusza na deweloperach dywersyfikację lokalizacji i strategii inwestycyjnych. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a praktyka pośrednictwa i działania biura nieruchomości przenoszą się w stronę rynków peryferyjnych oraz niszowych, gdzie marże można jeszcze utrzymać na korzystnym poziomie. Fundusze core oraz duże podmioty z gotowymi aktywami w Warszawie, Lublinie czy Krakowie uzyskują przewagę nad właścicielami zasobów wtórnych i fliperami, którzy tracą potencjał do skalowania operacji inwestycyjnych w warunkach rosnącego kosztu kapitału i presji instytucjonalnej.
Na koniec warto odnotować wzrost znaczenia zarządzania ryzykiem lokalizacyjnym, zwłaszcza w otoczeniu obiektów wojskowych czy w sąsiedztwie strategicznych infrastruktur. Nowe regulacje oraz wydarzenia gospodarcze powodują przesunięcie kapitału w stronę projektów z przejrzystą strukturą własności i poza obszarami podwyższonego ryzyka wywłaszczeniowego lub ubezpieczeniowego. Dostęp do gruntów oraz możliwość elastycznego finansowania są obecnie kluczowe dla skutecznego pośrednictwa i obsługi dewelopera przez biuro nieruchomości oraz profesjonalnego radcę prawnego.