Presja kosztowa, alokacja kapitału i nowe trendy rynkowe – kluczowe wyzwania dla rynku nieruchomości w połowie 2024 roku
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie wskazuje na wzrost presji kosztowej po stronie deweloperów oraz coraz większą selekcję zarówno po stronie inwestorów, jak i odbiorców końcowych. Ostatnie zmiany regulacyjne, takie jak podwyższenie odszkodowań za wycofanie się z umów, pociągają za sobą wzrost wymogów płynnościowych i ograniczenie marż w nowych inwestycjach. W tych warunkach deweloperzy są zmuszeni przerzucać część kosztów na ceny sprzedaży mieszkań, ale równocześnie wstrzymują start nowych projektów, szczególnie na terenach wymagających znacznych nakładów finansowych. Ograniczona podaż w średnim terminie przekłada się na większą konkurencję w segmencie pierwotnym i może wywołać dalszy wzrost cen mieszkań, zwłaszcza przy niskim ryzyku po stronie kupujących.
Obserwujemy dynamiczne przesunięcia kapitału inwestycyjnego z rynku mieszkaniowego w stronę segmentów mixed-use, hoteli i projektów rewitalizacyjnych. Wycofanie się dużych podmiotów z czystych inwestycji mieszkaniowych, jak na rynku warszawskim czy katowickim, skutkuje krótkoterminowym obniżeniem podaży mieszkań, podwyższeniem cen na rynku wtórnym i wzrostem marż dla fliperów oraz inwestorów opportunistycznych w sektorze rewitalizacji. Beneficjentami tej sytuacji są właściciele gruntów oraz instytucje inwestujące w dzierżawę lub przekształcenia. Zwiększony popyt na grunty pod projekty alternatywne wynosi stawki transakcyjne na nowe rekordy, szczególnie w rejonach z poprawiającą się infrastrukturą transportową.
Rynek regionalny zyskuje przewagę dzięki napływowi kapitału instytucjonalnego, zwłaszcza do segmentu wynajmu długoterminowego (PRS) i logistyki. Konsolidacja sektora wynajmu mieszkań oraz rekordowe transakcje, takie jak niedawna akwizycja na rynku PRS o wartości około 2 mld zł, generują efekt skali, poprawiając wyniki operacyjne operatorów i ograniczając pole manewru dla fliperów indywidualnych. Kluczowa jest kompresja stóp kapitalizacji aktywów inwestycyjnych w segmencie wynajmu i magazynów, co przekłada się na wzrost wartości portfeli i spadek wymaganych stóp zwrotu. Zyskują głównie duże agencje nieruchomości oraz inwestorzy instytucjonalni dywersyfikujący ekspozycję.
Zmiany w strukturze podaży są dodatkowo napędzane przez relacje kosztów i finansowania. 100 tys. zł dostępnych środków własnych to w dzisiejszych warunkach przede wszystkim zabezpieczenie wkładu własnego w kredycie hipotecznym, a nie bezpośredni zakup mieszkania. Rosnąca rola dźwigni finansowej ogranicza atrakcyjność flipów – ich rentowność spada wraz ze wzrostem kosztu kredytu oraz wydłużeniem cyklu sprzedaży. Z kolei kapitał inwestycji przesuwa się w stronę małych miast i mikro-lokali, gdzie marże operacyjne pozostają relatywnie stabilne, a deweloperzy silniej reagują na oczekiwania rynku poprzez zwiększanie podaży kompaktowych mieszkań oraz ofert skierowanych do firm (np. mieszkania z funkcją biura pod najem dla mikroprzedsiębiorców).
Znaczenie mają też zjawiska o charakterze infrastrukturalnym i planistycznym. Remonty głównych dróg, opóźnienia przetargów tramwajowych czy duże projekty mostowe w istotny sposób wpływają na ceny działek inwestycyjnych oraz tempo realizacji inwestycji deweloperskich. Każdy taki projekt podnosi koszt logistyki i wydłuża cykl realizacyjny, co skutkuje opóźnieniami w oddawaniu nowych powierzchni. Inwestorzy wybierają więc grunty ze zdywersyfikowanym dostępem do infrastruktury i szybkim harmonogramem zagospodarowania, a biura pośrednictwa nieruchomości muszą intensywnie monitorować lokalizacje przyciągające nową falę finansowania metropolitalnego.
Równolegle, na rynku biur i powierzchni komercyjnych obserwujemy wzrost podaży w centrach regionalnych miast, m.in. w Katowicach, gdzie rozwijane są projekty wielofunkcyjne i powstają nowe biura klasy A, często z udziałem renomowanych marek hotelowych. Krótkoterminowo należy spodziewać się spadku stawek czynszowych dla starszych obiektów i rosnącej presji na rentowność operatorów bez silnej marki. Jednakże długofalowo napływ kapitału i ożywienie popytu na nowoczesne biura oraz usługi typu flex czy laboratoria podnosi potencjał wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium.
Trendy te są silnie powiązane z wyraźnym przesunięciem kapitału w stronę offmarketu, land developmentu i projektów BTR na peryferiach dużych miast lub w regionach o rosnącej dostępności transportowej. Finansowanie portfeli mieszkalnych oraz projekty wieloetapowe coraz częściej skupiają się na optymalizacji kosztów energii i zwiększaniu udziału lokalnych dostawców oraz elementów prefabrykowanych. Dogranie local contentu początkowo zwiększa CAPEX, ale długookresowo poprawia rentowność operacyjną i odporność na wahania globalnych cen surowców, prowadząc do wyższej wyceny działek pod zabudowę oraz inwestycyjnych.
Pod presją rosnących kosztów energii, zwłaszcza przy importowanych surowcach, popularność zdobywają rozwiązania energooszczędne i modernizacja parków logistycznych pod kątem ESG. Zwiększa się istotność możliwości uzyskiwania tańszego długu za sprawą zielonych standardów i zmniejszania kosztów operacyjnych dzięki własnym źródłom energii. Tak ukształtowana przewaga konkurencyjna pozwala zarówno deweloperom, jak i agencjom nieruchomości efektywniej obsługiwać projekty asset management i pozyskiwać inwestorów wymagających niższego ryzyka.
Nie bez znaczenia pozostają zmiany otoczenia prawnego – zarówno nowe wymogi dotyczące instalacji wodnych i BHP, jak i okoliczności wykluczające możliwości przebudowy (np. wpisy do rejestru zabytków) oraz poprawa warunków odliczania kosztów firmowych w małych lokalach. Te regulacje powodują, że właściciele muszą reagować podwyższeniem rezerw lub wydzielaniem środków na modernizacje, co bezpośrednio wpływa na wycenę transakcyjną lokali wymagających up-grade’u oraz na płynność segmentu wynajmu. Warto, by biuro nieruchomości prewencyjnie doradzało specjalistyczną ekspertyzę prawną i radcę prawnego na etapie due diligence.
W warunkach wzrostu ryzyka politycznego, opóźnień przetargowych i sytuacji kryzysowych coraz większą rolę odgrywają kwestie ubezpieczeniowe, stabilność finansowania i posiadanie wiarygodnych pośredników. Podnosi to wymagania co do buforów płynnościowych projektów na rynku inwestycji nieruchomości, a banki i instytucje finansowe zaostrzają wymogi kredytowe. Widać tendencję do selekcji projektów z gotowym pozwoleniem na budowę, lepszym finansowaniem i zabezpieczeniem kontraktów wykonawczych.
Wymuszona pauza inwestycyjna na rynku pierwotnym i handlowym stopniowo winduje wartość działek uzbrojonych lub z gotową dokumentacją, a rynek wtórny oraz obszary o wysokim popycie najmu wypracowują przewagę w negocjacjach cenowych. Potencjał do wzrostu wykazuje land development, szczególnie w otoczeniu Lublin i innych miast średniej wielkości, gdzie nowe inwestycje i projekty offmarket przynoszą relatywnie wyższe stopy zwrotu i niższe ryzyko regulatorów. Aktualny trend wyraźnie pokazuje, że biuro sprzedaży z kompetencjami pośrednictwa i obsługi dewelopera uzyskuje przewagę na konkurencyjnym rynku.
Zmiana koniunktury w budownictwie, presja kosztów i coraz większa rola kapitału instytucjonalnego wymuszają u inwestorów strategiczną selekcję segmentów oraz kooperację z doświadczoną agencją nieruchomości, radcą prawnym czy bankiem, by skutecznie wykorzystać okazje pojawiające się w niestandardowych lokalizacjach czy na rynku wynajmu krótkoterminowego. Raz jeszcze potwierdza się, że decyzyjność, szybki dostęp do finansowania i szybka reakcja na zmiany w prawie lub infrastrukturze to klucz dla sukcesu na rynku nieruchomości w 2024 roku.