Kapitał płynie do aktywów prime i logistyki, marże pod presją regulacji i wzrostu kosztów
Obserwujemy znaczący wzrost presji regulacyjnej na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce i całej Europie. Planowane rejestracje wynajmowanych mieszkań wymuszą wyższe koszty zgodności, zwiększą zapotrzebowanie na profesjonalne pośrednictwo oraz usługi zarządców nieruchomości. Efektem będzie migracja indywidualnych właścicieli do najmu długoterminowego bądź sprzedaż lokali, co z kolei zwiększy krótkoterminowo podaż mieszkań na sprzedaż i może wywołać spadek lokalnych stóp zwrotu dla inwestorów. To otwiera nowe pole działania dla instytucjonalnych graczy i biur nieruchomości wyspecjalizowanych w obsłudze najmu długoterminowego.
W drugiej połowie roku wybrane miasta, w tym Lublin, doświadczają rosnącego zainteresowania krótkoterminowym najmem z powodu wzmożonych eventów oraz wysokich płac w sektorze technicznym. Wzrost liczby pracowników na delegacjach bezpośrednio podnosi popyt na wynajem mieszkań oraz aparthotele. Kapitał kieruje się więc do nieruchomości eventowych i apartamentów z obsługą hotelową, szczególnie w lokalizacjach centralnych. Sektory biurowy i handlowy oddalony od centrów eventowych mogą notować zwiększoną liczbę wakatów i presję na czynsze.
Wyraźny wzrost liczby przymusowych sprzedaży mieszkań, m.in. przez franczyzobiorców znanych sieci, zwiększa chwilową podaż w lokalnych rynkach i kreuje okazje inwestycyjne dla kupujących gotówkowych oraz inwestorów z dostępem do finansowania. Banki, w odpowiedzi na wzrost ryzyka, zaczynają zaostrzać wymagania kredytowe oraz podnosić marże. Sytuacja ta przełoży się na ograniczenie zakupów spekulacyjnych oraz premiowanie inwestycji finansowanych własnym kapitałem.
Popyt na grunty rekreacyjne i działki inwestycyjne w pasie nadmorskim dynamicznie rośnie, napędzany zainteresowaniem najmem krótkoterminowym. Deweloperzy muszą jednak kalkulować wyższe koszty uzbrojenia i niepewność planistyczną, które ograniczają rentowność projektów rekreacyjnych. Równocześnie w regionach wypoczynkowych ceny gruntów i działek pod zabudowę zyskują dwucyfrową dynamikę.
Wzrost kar finansowych oraz zaostrzenie egzekwowania przepisów ogranicza ekspozycję inwestorów na rynku najmu krótkoterminowego, zwłaszcza osób fizycznych bez profesjonalnego zaplecza administracyjnego. W efekcie spada podaż mieszkań na doby, natomiast przesunięcie części lokali do najmu długoterminowego stabilizuje poziom czynszów i przyciąga kapitał do segmentu hotelowego oraz aparthoteli. Inwestorzy instytucjonalni i eksperci od land developmentu mogą w tym czasie przejmować portfele z rynku wtórnego.
Z perspektywy obsługi dewelopera coraz istotniejsze stają się ryzyka związane z infrastrukturą. Opóźnienia w decyzjach o ekranach akustycznych, a także niejasność przepisów oraz rozproszenie kompetencji urzędów skutkuje wydłużaniem procesów inwestycyjnych, wzrostem kosztów finansowania i presją na selekcję gruntów o pewnym statusie MPZP lub gwarancjach akustycznych. Działki przy źródłach hałasu zyskują w oczach inwestorów dopiero po uzyskaniu niezbędnych zezwoleń.
Z sektora biurowego płyną sygnały wzrostu nowoczesnej podaży w głównych korytarzach biznesowych Europy Środkowo-Wschodniej. Zwiększenie dostępności biur klasy A skutkuje migracją najemców z zasobów starszych, a premię czynszową wypracowują te inwestycje, które cechuje wysoki poziom pre-let oraz silna obsługa dewelopera. W Warszawie i dużych miastach kraju trend ten prowadzi do kompresji stóp kapitalizacji najlepszych aktywów, zwłaszcza wśród rodzimego kapitału oraz funduszy zagranicznych.
Rosnąca konkurencyjność na rynku magazynów i parków logistycznych, napędzana m.in. przez agresywne oferty dużych funduszy (np. Prologis), podnosi wyceny całej klasy aktywów. Dochodzi do skurczenia yieldów oraz wzrostu cen działek przemysłowych, co faworyzuje właścicieli gruntów i deweloperów logistycznych, a ogranicza szanse mniejszych inwestorów i graczy offmarketowych. W regionie śląskim rekordowa podaż terenów poprzemysłowych prowadzi do obniżenia kosztu wejścia i poprawy IRR realizowanych projektów przemysłowych. Przesunięcie kapitału w land development skupia się na działkach z gwarancjami planistycznymi.
Na rynku mieszkaniowym obserwujemy stabilizację i schłodzenie dynamiki cen w związku ze wzrostem podaży nowych projektów, szczególnie w miastach regionalnych. Deweloperzy ograniczają inwestycje spekulacyjne i koncentrują się na realizacji przedsięwzięć z wysokim udziałem przedsprzedaży oraz wsparciem programów rządowych. Budownictwo społeczno-czynszowe rozwija się szybciej, co ogranicza potencjał wzrostu czynszów w sektorze prywatnym i premiuje inwestycje instytucjonalne typu PRS, z kolei fliperzy i mniejsi gracze odczuwają wyraźny spadek marż oraz rotacji portfela.
Wzrasta zainteresowanie rewitalizacjami zabytków i projektami heritage. Szybsza sprzedaż takich inwestycji oraz wyższe marże przyciągają kapitał do centrów miast, szczególnie tam, gdzie oferta nowych mieszkań jest mocno ograniczona. Wpisy do rejestru zabytków podnoszą koszty renowacji, zaostrzają rygory planistyczne i stabilizują wartość inwestycji premium, jednocześnie utrudniając działania flipserskie z użyciem densyfikacji.
Najnowsze wymagania dotyczące rejestracji zarządców oraz wyższego poziomu compliance wpłyną na podwyższenie kosztów operacyjnych w najmie. Zyskają profesjonaliści – doświadczeni pośrednicy oraz obsługa dewelopera prowadząca kompleksowe zarządzanie portfelem. Zwiększony poziom bankowalności przyciągnie większy udział kapitału instytucjonalnego, natomiast indywidualni inwestorzy będą musieli uwzględnić wyższe opłaty wspólnotowe i rentowność pod presją.
Na rynku projektów biurowych i mixed-use coraz silniej akcentuje się znaczenie wysokiej jakości lokalizacji, dostępności usług oraz dobrej komunikacji. Nieruchomości tego typu przyciągają długoterminowych najemców i kapitał instytucjonalny, windując wartości czynszowe i stabilizując przepływy pieniężne. Nowe projekty bez zabezpieczonych umów mogą mieć trudności ze spełnieniem progów rentowności ze względu na rosnące koszty realizacji i finansowania.
Na inwestycje niestandardowe czy podziemne (np. tunele) wpływ mają wydarzenia katastrofalne, podbijając premię za ryzyko przy tego typu projektach. Koszty ubezpieczeń i obsługi prawnej dramatycznie rosną, przesuwając kapitał do tradycyjniejszych, nadziemnych projektów i remontów. W tym kontekście doradztwo prawne oraz wsparcie radcy prawnego i prawnika mają kluczowe znaczenie dla limitowania ryzyka inwestora.
Energetyka i nieprzewidywalność kosztów energii pośrednio przekładają się na podwyższenie kosztów budowy i realizacji inwestycji nieruchomościowych. Zwiększone ceny materiałów i obsługi logistycznej zmuszają deweloperów do selektywnego podejścia do nowych projektów i przenoszenia kapitału w aktywa o natychmiastowym cash-flow, czyli najem i logistykę. Banki zaostrzają politykę kredytową, a stopy procentowe i wyższe marże finansowania ograniczają dostępność kredytu, co obniża popyt na sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym.
Wzrost kosztów compliance oraz zmiany legislacyjne dotyczące transportu materiałów budowlanych (np. SENT na przewóz betonu) skutkują wydłużeniem terminów budów i kompresją marż realizacyjnych, szczególnie u mniejszych deweloperów oraz fliperów. Dodatkowo, największe korzyści odnoszą wyspecjalizowane podmioty z dostępem do taniego finansowania lub własnych zapasów materiałowych.
Podsumowując, w obecnym otoczeniu rynkowym kapitał instytucjonalny konsekwentnie przesuwa się w stronę nieruchomości prime, magazynów i gruntów przemysłowych, szczególnie dobrze położonych działek w kluczowych węzłach logistycznych lub centrach miast regionalnych o jasnej polityce urbanistycznej. Lublin, jako przykład rozwijającego się rynku z silnym zapleczem przemysłowo-logistycznym i rosnącą rolą agencji nieruchomości specjalistycznych, może stać się beneficjentem tego trendu – zarówno w odniesieniu do sprzedaży mieszkań, jak i obsługi inwestycji nieruchomościowych w formule offmarket. Kluczowe dla strategii pozostaje ścisła współpraca z zaufanym pośrednikiem lub biurem sprzedaży, profesjonalny radca prawny oraz dostęp do źródeł finansowania skrojonych do wybranego segmentu.