Czynniki kosztowe, lokalizacyjne i regulacyjne wyznaczają priorytety inwestycyjne na rynku nieruchomości
Obserwujemy wzrost kosztów realizacji nowych inwestycji nieruchomości ze względu na odpływ wykwalifikowanych pracowników budowlanych do krajów zachodnioeuropejskich. Zmniejszona dostępność siły roboczej przekłada się na podwyżki stawek za robociznę, co uciska marże deweloperów i zmusza ich do rewizji kosztorysów na etapie zarówno planowania, jak i realizacji. Dla pośrednika działającego w realiach takich miast jak Lublin lub Warszawa oznacza to spowolnienie tempa uruchamiania nowych projektów, mniejszą elastyczność w negocjacjach oraz wzrost presji na czynsze w segmencie wynajmu mieszkań, co już przekłada się na preferowanie inwestycji w gotowe lokale z gwarantowaną ceną.
Jednocześnie widzimy, że rosnące znaczenie mają regulacje środowiskowe – regiony coraz częściej wprowadzają zakazy spalania drewna w tradycyjnych kominkach, wymuszając na właścicielach mieszkań i domów modernizacje systemów grzewczych. Deweloperzy instalujący niskowęglowe źródła zyskują przewagę, a współpraca z certyfikowanymi instalatorami staje się punktem podnoszącym wartość rynkową obiektów. Z punktu widzenia agencji nieruchomości migracja kapitału do mieszkań z nowoczesnym ogrzewaniem jest wyraźnie widoczna, a koszt modernizacji doliczany jest do wyceny, co wpływa zarówno na sprzedaż mieszkań, jak i zainteresowanie wynajmem.
Presja czasowa związana z wygaszaniem lex deweloper prowadzi do krótkoterminowego nagłego zwiększenia podaży lokali na wybranych rynkach, szczególnie tam, gdzie deweloperzy chcą za wszelką cenę uzyskać pozwolenia przed czerwcem 2026. Taka sytuacja jest widoczna na Targówku, gdzie szybkie tempo budów prowadzi do wyższych kosztów, pogarsza marże i wpływa negatywnie na absorpcję rynku. Rozważając kapitał, preferujemy inwestycje w działki pod zabudowę z gotową decyzją o warunkach zabudowy albo miejscowym planem, co ogranicza ryzyko planistyczne oraz umożliwia szybszy i pewniejszy zwrot z inwestycji.
Jednym z wyraźnych trendów jest gwałtownie rosnące zainteresowanie działkami ROD, które stają się przedmiotem coraz szybszych transakcji. Drożejące odstępne sprawia, że koszt wejścia w takie inwestycje jest coraz wyższy, obniżając potencjalną marżę dla tradycyjnych flipów gruntowych, a kapitał zaczyna płynąć w kierunku odsprzedaży prawa oraz najmu sezonowego. W tej sytuacji pośrednik lub radca prawny stawia na rygorystyczną weryfikację tytułu prawnego, członkostwa oraz pozostałych aspektów formalnych, które zmniejszają ryzyko transakcyjne.
Nowy element kosztowy stanowi także zagospodarowanie i utylizacja farb oraz innych pozostałości po remoncie. Ze względu na brak jednolitych procedur powiększa się ryzyko kar administracyjnych i opóźnień przy odbiorach technicznych, co negatywnie odbija się na cashflow projektów. Współpraca z wyspecjalizowanymi firmami odpadowymi daje przewagę tym podmiotom, dla których compliance to nie tylko konieczność, ale przewidywalny koszt, w przeciwieństwie do wielu fliperów działających w sektorze offmarket.
Zagraniczne trendy regulacyjne, szczególnie te prowadzone w Niemczech w zakresie walki z pustostanami, mogą mieć istotny wpływ na przepływ kapitału. Ograniczenie możliwości pasywnego holdingu nieruchomości przesuwa inwestorów w kierunku szybkich rewitalizacji i konwersji, gdzie na rynku polskim pojawia się dodatkowy popyt na usługę pośrednictwa i obsługę dewelopera. Marże deweloperów w Niemczech zostaną ograniczone, co w efekcie czyni polski rynek relatywnie atrakcyjniejszym na tle Europy, szczególnie w miastach takich jak Lublin.
Strategia inwestycyjna na rynku gruntów coraz wyraźniej preferuje działki inwestycyjne położone w gęstszych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach, najlepiej z infrastrukturą spełniającą wymogi planowania przestrzennego. Projekty osiedli na tanich gruntach na peryferiach tracą na wartości wobec rosnących kosztów utrzymania i słabszej absorpcji najmu. Pośrednictwo agencji nieruchomości coraz częściej skupia się na land development w ścisłym powiązaniu z uzyskaniem wymaganych decyzji administracyjnych, by minimalizować ukryte koszty i unikać projektów o podwyższonym ryzyku planistycznym.
Zmienia się struktura popytu w sektorze nieruchomości komercyjnych – szczególnie zauważalny jest odpływ kapitału z parków handlowych w kierunku magazynów oraz mieszkań. Konsekwencją tego procesu będzie wzrost wartości gruntów przeznaczonych pod magazyny oraz podbicie czynszów logistycznych. Biuro nieruchomości coraz częściej otrzymuje zlecenia dotyczące obsługi dewelopera specjalizującego się w konwersji lub adaptacji powierzchni oraz offmarketowych transakcji gruntowych na cele przemysłowe, szczególnie tam, gdzie jest możliwe szybkie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Problemy finansowe i postępowania układowe u wykonawców osłabiają rynek generalnego wykonawstwa. Deweloperzy muszą zwiększać kapitał zabezpieczający oraz przewidywać opóźnienia i wyższe koszty zastępczego wykonania projektów. To zjawisko ogranicza podaż nowych mieszkań i podtrzymuje presję na ceny oraz czynsze, dlatego istotne staje się pozyskiwanie skończonych lokali po dyskoncie. Przy inwestycjach o wysokim poziomie ryzyka występuje przewaga dla prawników specjalizujących się w odzyskiwaniu należności i renegocjacjach umów.
Wprowadzenie programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2026 doprowadzi do wzrostu popytu na sprzedaż mieszkań wśród osób nieposiadających wkładu własnego, co wywinduje ceny a także przyspieszy sprzedaż na rynku pierwotnym. Deweloperzy skorzystają na poprawie marż i rotacji gotowych lokali, natomiast właściciele mieszkań na wynajem odczują przejściowy spadek rentowności najmu. Banki będą zmuszone do zwiększenia ekspozycji na kredyt i podwyższenia wskaźnika LTV, co zmieni dynamikę finansowania projektów deweloperskich.
Obserwowany jest także trend polegający na zakupie działek inwestycyjnych pod konwersję istniejącej zabudowy, szczególnie atrakcyjnych w centrach miast. Przykład Lublina, gdzie planowana jest adaptacja terenów biurowych na mieszkania lub hotel, sygnalizuje rosnącą rolę projektów typu value-add i adaptive reuse. Kupujący muszą jednak uwzględniać wymagane dyskonto na wydatki inwestycyjne oraz szczegółowo analizować ryzyka związane z planowaniem przestrzennym i pozwoleniami.
Na rynku lokali użytkowych coraz większe znaczenie zyskują projekty premium w atrakcyjnych lokalizacjach śródmiejskich, czego przykładem są nowe przetargi w centrach dużych miast. Zwiększenie podaży takich lokali prowadzi do stabilizacji lub nawet spadku czynszów dla najemców z sektora usług, gastronomii czy handlu. Dla inwestorów i pośredników przeprowadzających due diligence, lokalizacja w centrum miejskim nadal zapewnia wysokie potencjały stóp zwrotu, pod warunkiem właściwego zarządzania ryzykiem i płynnością inwestycji.