Nowe trendy inwestycyjne i dylematy rynkowe: czynniki napędzające rynek nieruchomości w 2026 roku
Wchodząc w kolejny cykl rynkowy, coraz wyraźniej rysuje się zmiana dynamiki na rynku mieszkań. Prognozy na 2026 rok zapowiadają możliwą stagnację lub niewielkie wzrosty cen, co przekłada się na spadek presji popytowej. Inwestorzy, którzy dotąd opierali swoje decyzje na szybko rosnących wartościach, powinni brać pod uwagę bardziej konserwatywne scenariusze zarządzania kapitałem i uważnie przyglądać się nowym lokalizacjom oraz zmianom struktury podaży. Kluczowe znaczenie będzie miała analiza strategii deweloperów – zauważamy ich większą selektywność przy rozpoczynaniu nowych projektów, często nastawionych na wyższe marże w najatrakcyjniejszych lokalizacjach.
Infrastruktura odgrywa coraz większą rolę jako czynnik stymulujący wartość nieruchomości. Inwestycje w nowe drogi, takie jak modernizacje oraz ekspansje tras ekspresowych czy autostrad, skutkują znaczącym wzrostem atrakcyjności terenów przyległych. Nowe odcinki dróg krajowych czy przygranicznych, przykładowo w okolicach Gorzyczek czy Kolbuszowej, bezpośrednio przekładają się na wzrost wartości działek inwestycyjnych oraz mieszkań. Tendencja ta będzie istotna zwłaszcza dla inwestycji nieruchomości o charakterze długoterminowym i dla segmentu land development.
Na znaczeniu zyskują też wydarzenia mające wpływ pośredni, jak zmiany kadrowe w dużych firmach, czy nawet pożary istotnych budynków lub ogrodów działkowych. Przykłady takie pokazują, że nawet pojedyncze, lokalne incydenty potrafią wpłynąć na wizerunek oraz percepcję bezpieczeństwa, a tym samym – na wartość działek i lokali w najbliższym otoczeniu. Zjawisko to obserwujemy również w takich miejscach jak Lublin, gdzie po pożarze kościoła inwestorzy oraz pośrednicy uważnie analizują możliwości rewitalizacyjne i potencjalne ryzyka związane z czasowym wyłączeniem obiektów z użytkowania.
Regulacje prawne zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym, wciąż kształtują zachowania uczestników rynku. Wprowadzenie CIT od sprzedaży nieruchomości komercyjnych przez fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZAN) niesie wzrost kosztów operacyjnych, zmuszając inwestorów do bardziej precyzyjnych kalkulacji rentowności. Nowe przepisy, takie jak zmiany w statusie osoby najbliższej czy regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, wpływają na popyt w określonych segmentach i mogą przekierować kapitał do bardziej stabilnych form inwestowania, np. w wynajem długoterminowy mieszkań.
Na rynku rośnie także zainteresowanie rozwiązaniami proekologicznymi, w szczególności w związku z nową odsłoną programu Mój Prąd, skupiającą się na dopłatach do magazynów energii i fotowoltaiki. Deweloperzy dostrzegają konkurencyjność ofert mieszkań wyposażonych w odnawialne źródła energii, co może przynieść przewagę w sprzedaży i wynajmie. Z kolei inwestycje w farmy PV wymagają obecnie jeszcze dokładniejszej analizy kosztów przyłączeń i bieżących opłat, zdejmując część wcześniejszej atrakcyjności tego typu projektów.
Ekspansja zagraniczna pozostaje drugim filarem aktywności inwestorów, z widocznym wzrostem polskiego kapitału na rynkach zagranicznych, takich jak ZEA czy Włochy. Pięcioletnia hossa w Dubaju budzi ostrożność wobec ryzyka korekty, jednak dostępność finansowania i rosnąca podaż inwestycji mieszkaniowych sugerują utrzymanie zainteresowania poza Polską. Ekspansja deweloperów na rynki zachodnie może przełożyć się na dodatkowe możliwości dywersyfikacji portfela oraz nowe kanały obsługi dewelopera przez krajowe biuro nieruchomości.
W sektorze deweloperskim rośnie presja na dostosowanie podaży do nowych realiów kosztowych. Ceny działek w okolicach Warszawy osiągają dziś poziomy ponad 6 tys. zł za mkw, a zakup gruntów przez wiodących graczy pokazuje ich wiarę w długoterminowy wzrost wartości. Inwestorzy szukający bezpiecznych okazji powinni dokładnie analizować lokalny rynek działek pod zabudowę, szczególnie w kontekście planów infrastrukturalnych i powrotów Polaków z emigracji, co zwiększa popyt zarówno na grunty, jak i na sprzedaż mieszkań.
Zmiany geopolityczne i ekonomiczne takie jak sankcje na surowce z Rosji i Białorusi, napędzają ryzyka wzrostu kosztów materiałów budowlanych. Przemyty drewna czy afery wokół nielegalnych materiałów budowlanych wpływają negatywnie na marże oraz płynność projektów deweloperskich. Stawia to dodatkowe wymagania wobec pośredników i radców prawnych odpowiadających za obsługę transakcji gruntami i działkami inwestycyjnymi.
Najem krótkoterminowy traci na atrakcyjności w wyniku nowych regulacji, które ograniczają liczbę lokali dostępnych na rynku i wypychają kapitał w stronę wynajmu długoterminowego lub pośrednictwa w sprzedaży mieszkań. Ta zmiana szczególnie mocno odbije się na miastach takich jak Lublin, Kraków czy Trójmiasto, gdzie dużą rolę odgrywają usługi agencji nieruchomości zarządzających lokalami na cele turystyczne.
Zmiany w sektorze energetycznym – w tym nowe krajowe złoża gazu i rozpoczęcie wydobycia przez takie spółki jak ORLEN – poprawią dostępność tego surowca w Polsce. Może to przełożyć się na niższe koszty energii, wspierając rozwój nowych projektów deweloperskich i stymulując zainteresowanie inwestycjami w grunty czy mieszkania w regionach o zwiększonym zatrudnieniu. Dla inwestorów to też sygnał do analizy lokalnego rynku najmu i ewentualnej podmiany aktywów w portfelu.
Nie można pominąć też znaczenia usług prawniczych, zarówno w kontekście transakcji gotówkowych jak i obsługi procesów licytacji komorniczych. Wzrost liczby takich zakupów niesie istotne ryzyka związane z trwałością wpisów w księgach wieczystych oraz obecnością obciążeń. Wsparcie radcy prawnego czy pośrednika jest tu kluczowe dla pełnego wykorzystania potencjału i dochowania bezpieczeństwa obrotu.
Zwraca uwagę rosnąca rola projektów offmarket, które umożliwiają swobodniejsze negocjacje i dostęp do atrakcyjnych działek czy gotowych lokali bez presji konkurencji giełdowej. Skuteczny biuro sprzedaży i wyspecjalizowane agencje nieruchomości mogą odegrać tu kluczową rolę w znajdowaniu nietuzinkowych okazji inwestycyjnych i efektywnym zagospodarowaniu kapitału inwestorów długoterminowych.
Perspektywa najbliższych miesięcy to przede wszystkim czas szans dla tych, którzy umiejętnie korzystać będą z narzędzi analitycznych, sprawnego pośrednictwa i eksperckiej obsługi prawnej. Przewaga konkurencyjna będzie należeć do tych podmiotów, które potrafią łączyć analizę kosztów, znajomość rynku lokalnego i dostęp do finansowania z szerokim spektrum obsługi dewelopera, zarówno w kontekście sprzedaży, jak i wynajmu mieszkań oraz nowych projektów land development.