Miasto, które sprzedaje marzenia...
Do Dubaju wielu naszych klientów wraca od wielu lat. Znają to miasto nie tylko z folderów sprzedażowych, ale z codziennego życia. Mieszkali tu miesiącami, w różnych lokalizacjach, w szczycie sezonu i poza nim. Obserwowali ruch w budynkach, obłożenie basenów, światła na balkonach, rotację najemców.
Dubaj robi ogromne wrażenie. To nie tylko miasto – to projekt gospodarczy. Skala inwestycji infrastrukturalnych, tempo budowy, globalny napływ kapitału i ludzi powodują, że wielu inwestorów z Europy traktuje go jako naturalny kierunek dywersyfikacji.
Ale za każdym razem, gdy tu lądujemy, scenariusz wygląda podobnie: lotnisko, hotel, kawa i natychmiastowa lawina reklam inwestycyjnych. 8%, 9%, 10%, a nawet 12% stopy zwrotu. „Guaranteed income”. „Last units”. „Investor deal”.
Ten trend dotarł również do Polski. Coraz częściej rozmawiamy z inwestorami, którzy pytają:
Czy to naprawdę działa?
Mamy kilkanaście lat doświadczenia na rynku nieruchomości i ponad dwie dekady w biznesie. Wiemy, że aby osiągać dwucyfrowe ROI z najmu, trzeba mieć bardzo dobry zakup, świetną lokalizację i sprawne zarządzanie. Dlatego zamiast opierać się na emocjach, postanowiliśmy liczyć.
Dubaj - rynek po dynamicznym boomie
W ciągu ostatnich pięciu lat ceny nieruchomości w Dubaju wzrosły bardzo mocno. W wybranych segmentach nawet blisko dwukrotnie. Kapitał napływał z Rosji, Europy, Azji. Rynek korzystał z relokacji firm i przedsiębiorców, niskich podatków i wizerunku „bezpiecznej przystani”, którą brutalnie zweryfikowały wydarzenia z 28 lutego 2026 roku.
Jednocześnie pojawiły się pierwsze sygnały schłodzenia jeszcze przed wybuchem wojny Izreala oraz USA z Iranem.
Agencja Fitch Ratings w swoich analizach wskazywała możliwość korekty cen nawet w przedziale kilkunastu procent w latach 2025-2026, głównie z powodu bardzo dużej podaży nowych lokali oddawanych do użytkowania.
Z kolei UBS w Global Real Estate Bubble Index klasyfikuje Dubaj jako rynek o podwyższonym ryzyku przewartościowania względem dochodów i czynszów.
To nie oznacza załamania rynku. Ale oznacza, że ceny były wygórowane. Jednocześnie wojna sprawiła wysp coraz większych okazji i cofnęła Dubaj o kilka lat pod względem zakupów co paradoksalnie zwiększa ROI w przypadku inwestycji – jednak kosztem podwyższonego ryzyka.
Sam DFM Real Estate Index w ciągu 3 pierwszych tygodni wojny obsunął się prawie 60%. Z kolei akcje topowych deweloperów takich jak np. EMAAR Properties zdrowo oberwały.
Najem krótkoterminowy - teoria kontra praktyka
W materiałach marketingowych najem krótkoterminowy w Dubaju wygląda imponująco. Średnie ADR, wysokie obłożenie, globalny ruch turystyczny, sezon zimowy, Expo, konferencje. Na papierze wszystko się zgadza.
Problem zaczyna się w momencie, gdy przechodzimy z prezentacji do realnych kosztów operacyjnych. W analizach przyjęliśmy przykład apartamentu 1-Bedroom w topowej lokalizacji nadmorskiej, w budynku klasy Premium. Nie będziemy wskazywać konkretnej inwestycji, bo podobne parametry mają dziesiątki projektów w pasie Palm – Marina – JBR.
Założenia inwestycyjne
Cena zakupu: 2 000 000,00 AED
DLD 4%: 80 000,00 AED
Opłaty: 50 000,00 AED
Wyposażenie i poprawki: 20 000,00 AED
Przychód Brutto
Roczny przychód brutto: około 200 000,00 AED
ROI Brutto: około 8-9%
To jest moment, w którym większość inwestorów mówi: „To wygląda dobrze”. Ale to dopiero połowa drogi.
Koszty operacyjne - prawdziwa matematyka
Najem krótkoterminowy w Dubaju generuje kilka istotnych kategorii kosztów:
- Prowizje platform OTA – łącznie około 20% przychodu
- Zarządzanie najmem krótkoterminowym – około 20 %
- Service Charge w budynku Premium – 20 000,00 AED rocznie
- Serwis, drobne naprawy – około 3 000,00 AED
- Odświeżenia, amortyzacja wyposażenia – około 7 000,00 AED rocznie
Po odjęciu tych pozycji z 200 000,00 AED zostaje około 90 000,00 AED dochodu przed podatkiem
To oznacza, że z marketingowych 8-9% robi się około 4%!
Podatek w Polsce – element często pomijany
Dla polskiego inwestora dochód z najmu podlega opodatkowaniu w Polsce. Przy ryczałcie 8,5% i 11,5% od przychodu. I to już nie jest inwestycyjne eldorado…
Kiedy Dubaj ma sens?
Gdy nie boisz się Bliskiego Wschodu;
Gdy lubisz zestrzeliwane nad głową rakiety lub drony;
Gdy kupujesz dla lifestyle i częściowego własnego użytkowania;
Gdy traktujesz to jako dywersyfikację walutową;
Gdy masz bardzo dobry zakup poniżej rynku;
Gdy wchodzisz w projekt na wcześniejszym etapie.
Podsumowanie
Dubaj to miasto możliwości. Infrastruktura, bezpieczeństwo (nawet w czasie wojny), klimat biznesowy – to wszystko jest realne i imponujące. Ale inwestowanie to nie zachwyt.
Jeżeli jednak kupujesz wyłącznie dla ROI z najmu, przy obecnych poziomach cen i podaży, trzeba liczyć bardzo ostrożnie. W Polsce jest o wiele więcej bardziej lukratywnych okazji!
Czy to źle? To zależy od celu.
Jeżeli celem jest styl życia i globalna ekspozycja kapitału – decyzja może być racjonalna.
Jeżeli celem jest maksymalizacja zwrotu z najmu – matematyka bywa bezlitosna.
W inwestowaniu jedna zasada pozostaje niezmienna:
Możesz zachwycać się miastem.
Ale inwestycję musisz liczyć.