Hiszpania czy Polska?
Coraz więcej inwestorów zastanawia się, czy lepiej kupić nieruchomość w Hiszpanii, czy jednak pozostać przy polskim rynku, który nadal daje bardzo wysokie i bardziej przewidywalne zwroty. Inwestowanie w mieszkania na wynajem to jedna z najpewniejszych metod pomnażania kapitału wśród osób z Lublina. Hiszpania kusi słońcem, turystami i wizją życia przy plaży, a Polska stabilnością, kontrolą i rozsądnym poziomem kosztów. Pawul Partners analizuje oba rynki i wskazuje, że wybór zależy od modelu wynajmu i oczekiwanej stopy zwrotu.
Hiszpania zachwyca lokalizacją
Na rynku hiszpańskim atrakcyjny apartament w pierwszej linii morza to wydatek 500 000,00 – 1 000 000,00 EUR. Do tego koniecznie trzeba doliczyć od 10% do nawet 16% procent dodatkowych kosztów. Finalnie realny koszt zakupu atrakcyjnego mieszkania wynosi nawet do 1 200 000,00 EUR. W tej cenie w Polsce można kupić nawet 6-8 mieszkań inwestycyjnych, w szczególności na rynku off-market w Lublinie, co zupełnie zmienia rachunek zwrotu.
Główne koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w Hiszpanii.
Do ceny zakupu mieszkania nowego (od dewelopera) należy doliczyć przede wszystkim podatek VAT (IVA) w wysokości 10% wartości nieruchomości oraz podatek AJD (od czynności prawnych) w stawce 0,5-1,5% w zależności od regionu. Całkowite dodatkowe koszty wynoszą zazwyczaj 12-14% ceny bazowej za gotówkę, a przy kredycie mogą wzrosnąć do 14-16%.
Podatki
VAT (IVA): 10% dla nieruchomości mieszkalnych; stawka jednolita w całej Hiszpanii, płacona zamiast podatku od przeniesienia własności (ITP).
AJD: 0,5-2% wartości (np. 1,5% w Walencji czy Katalonii, 1,2% w Andaluzji, 0,75% w Madrycie).
Administracja
Notariusz: 0,2-0,5% wartości - regulowane prawem i zależne od ceny oraz stron.
Rejestr ksiąg wieczystych: 0,1-0,25%
Prawnik: 0,5-1,5% + VAT
Pośrednik: prowizję pokrywa deweloper
Dodatkowe
Przy płatności czekiem bankowym dolicza się 0,4% (max. 300 EUR), a przy kredycie – wycenę nieruchomości (250-600 EUR) i koszty hipoteki (1-1,5%). Stawki mogą się różnić regionalnie.
Ryzyka w Polsce
Czy w Polsce nie ma ryzyk? Są, ale takie ryzyka występują wszędzie – a kierowanie się strachem prowadzi do stagnacji. Wielu inwestorów z Lublina mówi o obawie przed wojną i sytuacją geopolityczną. To realny temat, którego nie da się ignorować, ale trzeba go widzieć w szerszym kontekście. Nie wiemy, co wydarzy się za 10 lat, ani w Polsce, ani w Hiszpanii. Rynki mogą się zmieniać, podatki mogą rosnąć, regulacje mogą się zaostrzać. Gdyby kierować się wyłącznie strachem, jedynym „bezpiecznym” rozwiązaniem byłoby trzymanie pieniędzy w skarpecie – a to gwarantuje jedno: regularną utratę wartości przez inflację.
Decyzje inwestycyjne to liczby
A te pokazują bardzo wyraźnie, gdzie zarabia się więcej. Hiszpania jest świetna jako lokata kapitału i sposób na dywersyfikację majątku. To idealne miejsce na własny apartament poza sezonem, dobre zabezpieczenie przed inflacją i atrakcyjny styl życia. Ale jeśli priorytetem jest maksymalizacja zysków, optymalizacja podatkowa i realna kontrola inwestycji, to Polska – a w szczególności Lublin – pozostaje najlepszym wyborem. Lokalne mieszkania inwestycyjne off-market potrafią przynosić zyski, których nie da się odtworzyć na rynku hiszpańskim.
Analiza
Hiszpania vs Polska
Cztery modele wynajmu, które całkowicie zmieniają wynik inwestycji. Każdy z nich działa inaczej, generuje inne koszty, wymaga innego poziomu zaangażowania i kończy się zupełnie różną stopą zwrotu.
Hiszpania (Costa del Sol)
2% – 5%
- stawki są stabilne, ale znacznie niższe niż w sezonie turystycznym
- w topowych lokalizacjach kilka tysięcy EUR miesięcznie
- praktycznie brak sezonowości
- konieczność płacenia podatków lokalnych, wysokich opłat wspólnotowych
Polska (Lublin)
5% – 7%
- wynajem roczny daje stabilny przychód
- pełna kontrola inwestora
- niższe koszty zarządzania i brak drogich opłat wspólnotowych
Hiszpania (Costa del Sol)
5% – 6%
- ogromny popyt 8 miesięcy w roku
- bardzo wysokie przychody
- wysokie koszty (booking do 18%, sprzątanie ok. 50 EUR, zarządzanie do 20%)
- wymagana licencja turystyczna
Polska (Lublin)
7% – 8%
- popyt mocno sezonowy (2-3 miesiące pełnego obłożenia)
- booking, sprzątanie i zarządzanie działają podobnie jak w Hiszpanii
- przychody niższe, ale też niższe koszty
Sezon wynajem krótkoterminowy, poza sezonem długoterminowy
Hiszpania (Costa del Sol)
3% – 6%
- 8 miesięcy krótkoterminowo, 4 miesiące długoterminowo
- wciąż kosztowne serwisy i prowizje, ale długi sezon pozwala na ich pokrycie
Polska (Lublin)
6% – 7%
- 2-3 miesiące krótkoterminowo, reszta roku wynajem roczny
- sezon wysoki krótszy niż w Hiszpanii
- mniejsza atrakcyjność turystyczna
Dla turystów w sezonie, dla właściciela poza sezonem
Hiszpania (Costa del Sol)
1% – 4%
- 9-12 miesięcy wynajmu w roku i 1-3 miesięcy pobytu właściciela
- idealny jako lokata kapitału i styl życia
Polska (Lublin)
5% – 7%
- wynajem krótkoterminowy w sezonie wydarzeń i koncertów
- poza sezonem właściciel korzysta z lokalu lub trzyma pusty
DIY
DIY (Do It Yourself) – czyli samodzielne zarządzanie najmem oznacza, że inwestor sam prowadzi kalendarz rezerwacji, sam ustala ceny i odpowiada na zapytania, sam organizuje firmy sprzątające i płaci wyłącznie za samo sprzątanie, bez żadnych kosztów koordynacyjnych. Dodatkowo samodzielnie wydaje i odbiera mieszkanie od gości lub najemców (lub przy pomocy firm sprzątających) oraz kontroluje stan techniczny i drobne naprawy. W praktyce oznacza to eliminację większości kosztów pośrednich, które zazwyczaj są doliczane do obsługi najmu – niezależnie od tego, czy korzysta się z pełnej obsługi, czy tylko z częściowych usług. Gdy te koszty znikają, całkowity koszt operacyjny inwestycji wyraźnie spada, a rentowność rośnie nawet o kolejne 6-8 procent w skali roku.
Indywidualne różnice zawsze wpływają na realną rentowność
Trzeba jednocześnie pamiętać, że rzeczywisty poziom wzrostu rentowności zawsze zależy od wielu indywidualnych czynników: konkretnego mieszkania, jego metrażu, standardu, lokalizacji, sezonowości, kosztu zakupu oraz sposobu zarządzania. W ramach tego artykułu przyjęto uproszczone, uśrednione wartości, które pozwalają porównać modele, ale w praktyce każda nieruchomość może zachowywać się inaczej.
Podsumowanie
Hiszpania tak – ale jako dywersyfikacja oszczędności. Polska tak – jako główna strategia budowania majątku. Połączenie obu kierunków daje najlepszy efekt, ale jeśli masz wybrać jedno miejsce z największą stopą zwrotu to lokalny rynek nieruchomości w Polsce jest dziś właściwym kierunkiem.