Jak analizuje deweloper?

Rynek gruntów inwestycyjnych znacząco różni się od rynku działek pod domy jednorodzinne, zarówno cenowo, jak i w sposobie ich oceny. Właściciele często zastanawiają się, dlaczego działka, która dla osoby prywatnej jest warta określoną kwotę, dla dewelopera może mieć zupełnie inną wartość – czasem wielokrotnie wyższą, a czasem wręcz nieakceptowalną. Różnica ta wynika z odmiennego spojrzenia na grunt. Dla klienta indywidualnego liczy się możliwość postawienia domu, ogród, sąsiedztwo i komfort życia. Deweloper natomiast analizuje chłonność terenu, możliwości zabudowy, ograniczenia wynikające z MPZP lub WZ, koszty wytworzenia inwestycji oraz finalny przychód z PUM. To właśnie te elementy decydują o realnej wartości działki inwestycyjnej.

Działka pod dom jednorodzinny jest w dużej mierze produktem emocjonalnym. Tymczasem grunt pod zabudowę wielorodzinną to matematyka, koszty, ryzyka i rentowność. Deweloper, zanim złoży ofertę zakupu, musi przejść przez szczegółowy proces analityczny – od kosztów zakupu, przez budowę, przyłącza, finansowanie, aż po marketing, sprzedaż i obsługę nabywców. Na wartość działki wpływają takie czynniki jak powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, struktura mieszkań, wielkość tarasów, konieczność realizacji garaży podziemnych, komórek lokatorskich, wind czy dodatkowych usług na parterze. Do tego dochodzą obowiązki narzucane przez MPZP, w tym infrastruktura towarzysząca, zieleń, układ komunikacyjny, a już niedługo – obowiązek budowy schronów.

To wszystko powoduje, że ta sama działka może być świetna dla jednego inwestora, a zupełnie nieopłacalna dla innego. Zdarza się, że grunt za 1500 zł za metr kwadratowy jest bardzo atrakcyjny, a w innym przypadku staje się barierą uniemożliwiającą jakikolwiek sensowny wynik finansowy. Kluczowym parametrem jest bowiem koszt zakupu wyrażony „do PUMu” – czyli ile realnie kosztuje wytworzenie jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) na danej działce.

W realiach Lublina wskaźnik PLN do PUMu jest jednym z najważniejszych punktów odniesienia przy analizie terenu. Jeżeli działka ma wysoką chłonność, nie wymusza kosztownych rozwiązań konstrukcyjnych i znajduje się w miejscu o dobrej cenie sprzedaży mieszkań, poziom 1500 PLN do PUMu jest bardzo atrakcyjny i zachęca inwestora do wejścia w szczegółowe rozmowy.

Jednak ta sama wartość może być kompletnie nieakceptowalna, jeśli na działce występują ograniczenia wysokościowe, trudne warunki gruntowe, wymogi usług, konieczność realizacji drogiego garażu podziemnego albo skomplikowane wymagania infrastrukturalne. W takim przypadku nawet 1500 PLN do PUMu jest zbyt dużym kosztem jednostkowym, aby inwestycja mogła zostać zrealizowana z odpowiednią marżą.

Z kolei w najlepszych lokalizacjach Lublina, gdzie ceny mieszkań są wysokie, nawet 3000 PLN do PUMu jest poziomem jak najbardziej racjonalnym. Jeśli grunt ma wysoką chłonność, nie generuje dodatkowych kosztów i pozwala na stworzenie mieszkań o dużej wartości rynkowej, inwestorzy akceptują takie poziomy cenowe. Natomiast już kilka ulic dalej ta sama stawka 3000 PLN do PUMu automatycznie eliminuje inwestycję z rynku.

O cenie działki decydują również dodatkowe obciążenia, o których wielu właścicieli nie ma świadomości. W Lublinie deweloper musi liczyć się z opłatą planistyczną naliczaną po uchwaleniu nowego MPZP, a także opłatą adiacencką przy podziale nieruchomości lub budowie infrastruktury technicznej. To realne i często wysokie koszty, które muszą zostać uwzględnione już na wczesnym etapie analizy gruntu.

Kolejnym czynnikiem są porozumienia z miastem. W wielu przypadkach inwestor jest zobowiązany do wykonania lub przebudowy infrastruktury publicznej, takiej jak chodniki, oświetlenie, odwodnienie terenu czy nawet pełna budowa drogi dojazdowej wraz z kanalizacją deszczową. Tego typu inwestycje potrafią kosztować nawet kilka milionów. Gdy taki obowiązek zostanie dodany do budżetu inwestycji, koszt 1 m2 PUMu rośnie automatycznie. To sprawia, że wiele pozornie atrakcyjnych gruntów staje się ekonomicznie bezwartościowych dla dewelopera.

Właśnie dlatego profesjonalna analiza działki powinna zawsze obejmować również ocenę potencjalnych obowiązków infrastrukturalnych i opłat miejskich. To element, który potrafi całkowicie zmienić opłacalność projektu.

Na rynku – także lokalnie w Lublinie – pojawiają się czasem wyjątkowe okazje, w których koszt gruntu spada poniżej 1000 PLN do PUMu. To rzadkie sytuacje, ponieważ takie parametry osiągają głównie tereny offmarket, niedostępne publicznie. W Pawul Partners mamy w ofercie właśnie takie działki – wysokochłonne, dobrze położone i gotowe do realizacji projektów o ponadprzeciętnej rentowności. Dla inwestora to szansa na projekt z bardzo dobrą marżą, a dla właściciela – szybka i pewna sprzedaż.

Grunty poniżej 1000 PLN do PUMu należą do najbardziej pożądanych na rynku. Jeśli ktoś planuje zakup lub sprzedaż terenu inwestycyjnego, warto skontaktować się z nami, aby poznać realną wartość działki lub uzyskać dostęp do ofert spoza rynku publicznego.

Cena działki nigdy nie jest oczywista, a jej realna wartość zależy od setek zmiennych: chłonności, kosztów budowy, infrastruktury, opłat miejskich, obowiązków wynikających z MPZP i potencjału sprzedaży mieszkań. To dlatego grunt, który właściciel uważa za wartościowy, może okazać się nieatrakcyjny, a działka pozornie przeciętna – bardzo cenna po analizie.

W Pawul Partners wykonujemy kompleksowe analizy PUM, analizy prawne, modele finansowe, ocenę ryzyk oraz wstępne koncepcje zabudowy, które pozwalają precyzyjnie określić wartość terenu. Dzięki 25-letniemu doświadczeniu potrafimy przedstawić grunt tak, aby jego potencjał był maksymalnie widoczny dla inwestora.

Dodatkowo oferujemy pełną obsługę deweloperów – przygotowanie materiałów marketingowych, wizualizacji, strategii sprzedaży oraz prowadzenie biura sprzedaży inwestycji. To deweloper otrzymuje u nas kompletny pakiet usług, od analizy terenu, przez przygotowanie koncepcji, aż po komercjalizację projektu. Dzięki temu inwestor może skupić się na realizacji inwestycji, mając pewność, że cały proces jest prowadzony profesjonalnie i spójnie.

Zapraszamy do kontaktu zarówno właścicieli gruntów, którzy chcą poznać realną wartość swojej działki, jak i deweloperów poszukujących terenów inwestycyjnych w Lublinie.